动态分析的重点是什么 闽北CBD, 第四代豪宅, 二手大皆挂牌, 奈何看?

这几天临比年尾，有几个新盘开启交房，这内部有一个热心度较高的面孔，便是前几年豪宅的代表，位于闽北CBD的国贸天琴湾，面孔刚交房就在二手平台出现不少挂牌，底下聊聊。

面孔情况

2021年12月1日，厦门国贸通过摇号+最高限价13.8亿元（一次性付款）拿下宗地2021-60号北江滨中央商务区B12地块，地块面积：32亩，容积率：2.1，限高：80米。

成交楼面价为30805元/㎡，销售指令价达42000元/㎡，由于溢价15%，可上浮至43890元/㎡，地块条件100%精装，以及所谓的第四代立体住宅。

面孔亦然这几年为数未几，楼面价破3W的地块，最近的一幅如故建发紫宸3.8W。

那时拿地相当热烈，要不是限价机制，骨子楼面价远不啻3W出面。

那时给出的指令价4.2W，第四代住宅+精装条件。

最终10月，面孔策划4栋高层住宅，面积主打238、268平，悉数180套。

精装备案均价55734元/平，其中车位390个，总价70W/个。

面孔开盘即热销，按照那时的音问，面孔售价5.5W+2个车位，参考克而瑞的数据：

技术来到2年后，面孔开启交房，刚交房就诱导了无数中介进场拍摄，现在二手平台仍是挂出11套，挂牌单价6.3W-8.8W。

按照总量180套，刚交房就挂牌6%，关于豪宅而言这个比例并不低。

关于刚交房的二手挂牌皆彰着溢价极高，这是商场通病，检讨这些二手，蛮选一套看上去没那么夸张的：高层，238平，单价7.77W，总价1850W。

关于这套房源，位于5号楼，检讨那时高层备案价6.3W傍边，溢价1.4W，比例23%。

若是把车位等皆算入，可能骨子的溢价就要来到20%傍边，以致更低一些。

天然这还只是是刚交房高溢价，莫得成交案例作念基准的情况下。

不错说这个热销豪宅的二手行情，可能并莫得瞎想的火热，最终的骨子成交价，对比当初购入价，可能在保本边际资料。

居品情况

关于面孔而言，热心度很高，看成第四代住宅，原本就备受争议。

从一系列信息来看，面孔最出彩的便是外立面，依靠铝板+第四代的造型野心，对比之前缦云等，面孔在第四代的打造算是作念得比拟出彩。

除此除外，由于社区偏小，莫得过多闪现，精装托付，天然高端品牌不少，不外大部分精装房的审好意思皆感受一般。

除此除外便是第四代的露台部分，这亦然热心最多的一个，赶巧昨天群友发了建发缦云的像片，磋商起来望望。

从面孔实拍来看，项推敲第四代露台主要聚会在东西两侧，南向采光守密不算严重，不外凸出的露台依旧关于系数这个词空间产生较压抑的嗅觉。

至于露台种花卉，按策划是物业处置，不外从现在缦云的情况来看，仍是出现破除校正的情况，以致聚积上还出现《你在露台养养花、我在露台种丝瓜》。

只可说第四代住宅改日的居住老师压力极大，按现在的商场物业的情况来看，岂论些许物业费，大部分物业最终如故中和景象。

这2年福州第四代住宅井喷，造型也在蜕变，从最早的浮浅阳台凸出，到天琴湾作念成傍边两头保险采光，再到璞云透彻通晓的使用。

不错说在这个新品上房企的尝试不少，岂论若何野心，第四代凸出部分，皆无法幸免对采光的守密，以及对视线空间的压抑。

近期福州的改善新盘，相对而言第四代新品有所减少，拔旗易帜，新规后大阳台封包变多，极度是270度的大玻璃成为主打。

天然第四代住宅还未消亡，土拍还有个别供应，不外供应量确乎放缓，这个居品是否如同安商房雷同，会成为时间的一个标记，也难说。

岂论最终若何，第四代改日的处置皆是一个贫乏，极度在现在的物业环境。

改善情况

关于福州这两年跟着饱读台供应，改善新品也初始扎堆供应，从现在改善上市情况来看，大部分去化皆只可算一般，不少订价皆远低于预期。

只不外当全球欲望改善新盘格杀的时候，在二手商场可能仍是全面开启。

除了天琴湾交房就大皆挂牌外，同时的改善新盘不少亦然如斯。

建发玺云，挂牌15套，建发缦云，挂牌13套，保利天二，挂牌25套。

这还只是是一个二手平台的数据，骨子挂牌只会更多。

后期瞻望还有建发朗云、以及上海西的两大第四代住宅等。

分析：面临改善新盘，在交房后迫不足待挂牌的情况，联结群友的想考，前几年改善新盘的热销，可能并不一定是福州改善需求甘心，而是不少投资客进场。

原因为何，很浮浅，前几年改善次新涨幅彰着，比如饱读楼的保利天悦一期、融侨悦府、福州源等。

当商场传达出改善，供应量未几，加价预期后，天然也成了不少投资客的商场。

这么的时机，面临部分改善需求，再加上投资预期，也就栽培了福州改善商场的热销。

只不外，技术来到本年，区位更好的改善新盘开盘价远低于预期，以致去化还不如昔日，加上不断供应的中枢肠块，以致仍是耽溺到，大幅镌汰起拍价，依旧是原土国企兜底，很彰着改善的预期仍是被打垮。

当看到这么的场景之后，交房抢跑也成常态，毕竟前车之鉴太多。

比如当初的建发养云，交房前预期价钱满满，最终被个别房源平直锚定了价钱。

再比如最近的桂语映月，从4W到2.5W，打垮价钱的背后，也透彻让改善盘的光环没了。

盘货纪念

关于天琴湾这个代表豪宅，交房大皆挂牌的背后，也算是撕开了改善的遮羞布。

改善预期消亡后的商场，接盘侠骨子并莫得瞎想的多。

即便降价，改善客源依旧独一那一堆，加上新盘更卷的居品，更好的新规，更低的售价，只会打压前2年的改善新盘。

是以，改善保值不单是是伪命题，可能改善还更容易贬值。